1、租赁

“国泰君安东久REIT”2024年4季度报告期内整体出租率为100%；其中，仅东久（金山）智造园期内出租率有所波动，为98.11%，同比有所下降，但环比有所提升。其它入池资产的出租率为100%。

另外，东久（常州）智造园期内出租率同比有较大提升，本期出租率达到了100%；去年同期仅为86.3%。

2、租金单价

从披露的数据来看，“国泰君安东久REIT”项目是已上市产业园REITs中少有的租金同比和环比增长的项目之一。当然，每个入池资产的具体情况也有所区别；其中，整体租金单价为30.28元/平方米/月，同比提升1.75%。东久（金山）智造园同比则有所下降，同比下降幅度为3.29%。其余三个入池资产同比皆有所提升；其中，提升幅度最少的为东久（无锡）智造园，期内租金单价为31.56元/平方米/月，同比提升3.75%。

3、收入

从披露的2024年4季度报告来看，“国泰君安东久REIT”4个入池资产租金单价同比呈现增长的态势；而受益租金增长，报告期内的营业收入也呈现增长的态势。

报告期内租赁收入为2,440.85万元，同比增长1.48%；租赁收入、物业管理费以及其它收入合计为2,733.83万元，同比增长3.88%。

无论是从出租率、租赁单价还是期内收入来看，相比于2023年同期，项目都有不错的表现；进一步来看，全年营业收入相比去年同期增长2.88%；全年净利润增长幅度更是达到了24.65%；另外，项目息税折旧及摊销前利润全年也有5.56%的增长幅度；而营业成本上，全年则有所下降，下降幅度为5.32%。

小结：从实际运行的数据来看，项目的营收、出租率、租金单价以及成本的管控都有不错的表现，综合来看项目的各项指标在已上市的同领域项目中也是相对较为优质的。

但与投资者最为直接相关的可供分配金额这一指标全年同比下降了3.75%，盈利双增与成本下降的情况下项目的可供分配确下降，这是投资者最大的疑虑。另外，与评估报告给出的预测数据相比，实际数据和预测数据间存在一些差异；其中，运营收入和成本均有不同程度的增长，而运营净收益较预测数据有所下降。

探讨：

1、是什么导致营业收入与利润增长的情况下可供分配金额却下降？

2、预测的数据与实际数据的偏差幅度差距多少才算合理范围内？